La crisis inmobiliaria de 2008 popularizó los NPL, siglas de non-performing loans o, en español, préstamos dudosos. Se trata de créditos hipotecarios o créditos que el deudor no puede pagar y que, en general, tienen una vivienda como garantía, es decir, si no se pagan, el acreedor se queda con la casa que los respalda. Los balances de los bancos se llenaron entonces de este tipo de productos y cuando estalló la burbuja se quedaron con la deuda y con una ingente cantidad de inmuebles, que se denominó coloquial y gráficamente como ladrillo tóxico. Aún hoy lo siguen digiriendo. Los NPL deterioran los balances de las entidades, por eso es muy común que los propios bancos vendan estos préstamos en paquetes a inversores especializados, quienes se encargan de gestionarlos o recuperar el valor del activo vinculado. Es un producto de riesgo, de mucho riesgo si no se entiende en qué consiste, y ahora empieza a llegar al mercado de los particulares con la misma facilidad con la que a diario llegan los anuncios de compraventa de una vivienda.
«Compre activo por debajo de precio de mercado. Lea condiciones especiales que le describimos. Compra de deuda hipotecaria NPL: posiblemente ocupado, no se puede visitar y no dispone de financiación, compra al contado», reza uno de los anuncios que en las últimas semanas han podido llegar a los particulares que buscan una vivienda para comprar en diferentes puntos de Madrid. El precio, muy por debajo del nivel del mercado, es su principal atractivo y el principal gancho, pero conviene leer la letra pequeña, que en este caso es mucha, porque el comprador no adquiere la vivienda directamente, sino la deuda hipotecaria sin pagar que el propietario actual mantiene con la entidad financiera.
«Al adquirir esa deuda, el inversor pasa a ocupar la posición del banco acreedor, con tres vías habituales de recuperación: negociar una quita o lograr un acuerdo con el deudor, iniciar un proceso de ejecución hipotecaria para hacerse con el inmueble, o revender la deuda a otro inversor», explica Francisco Iñareta, portavoz del portal inmobiliario Idealista.
Así es como trabajan los perfiles profesionales con este tipo de productos. Los fondos de inversión, los family offices y los inversores profesionales están acostumbrados a tratar con ellos y los adquieren en grandes volúmenes; la novedad ahora es que esos mismos inversores están tratando de deshacerse de ellos recurriendo a la venta individualizada y empiezan a llegar a las agencias inmobiliarias habituales. «Últimamente se ven con más frecuencia», concede José María Alfaro, presidente de FAI, la Federación de Nacional de Asociaciones Inmobiliarias. «Los inversores quieren darles salida al igual que a las viviendas alquiladas u ocupadas. Son conscientes de que el mercado está cerca de su agotamiento y prefieren deshacer posiciones y monetizar los activos en el punto álgido. Aplican eso de que ‘el último dólar lo gane otro'», añade.
No obstante, Alfaro explica que no es común encontrar NPL para particulares en las agencias inmobiliarias porque en muchas ocasiones ni las propias agencias entienden de qué se trata. Además, advierte de que es un producto de riesgo, con una rentabilidad incierta y un futuro judicial largo que puede extenderse durante cuatro y seis años.
La complejidad legal del activo dificulta el acceso a financiación bancaria convencional y requiere un perfil con capacidad para asumir procesos jurídicos.»El crédito acumula impagos, intereses y posibles costes judiciales que el nuevo titular debe asumir. Precisamente ese riesgo es lo que justifica que estos activos se ofrezcan con descuentos significativos respecto al valor de mercado», aporta Francisco Iñareta.
Para Ricardo Gulias, CEO del bróker RN Tu solución Hipotecaria, el aumento de los casos de ocupación ha sido otro factor que ha espoleado a grandes inversores para deshacerse de los NPL. «Hay tantos préstamos impagados con casas ocupadas que no les interesa gestionarlos y se ha puesto de moda contactar con inmobiliarias de determinadas zonas para tratar de canalizar su venta», explica. Según su experiencia, el precio de compra puede llegar a estar un 50% por debajo del valor del inmueble. «Es importante distinguir que en el NPL no tienes la propiedad como cuando compras una vivienda ocupada, en la que al comprador solo le falta la posesión. En el NPL tienes el crédito, es decir, tú haces de banco y te encargas de gestionar el cobro de la deuda o de negociar la salida de la persona que ocupa, pero no tienes la propiedad». Le desea suerte a quien se atreva con esta opción.
