A Circular CGJ nº 410/2025, emitida em 18 de agosto de 2025 pela Corregedoria-Geral da Justiça de Santa Catarina, proibiu os cartórios do Estado de vincular a matrícula imobiliária a tokens digitais ou representações em blockchain, evidenciando um vácuo regulatório que impede o avanço desse mercado no Brasil.
A decisão reforça a diretriz estabelecida no Código Civil de que a transferência de imóveis só ocorre mediante o registro na matrícula e que, atualmente, tokens RWA não podem substituir esse procedimento, explica Anna Lucia Berardinelli, sócia da área de Ativos Digitais, Blockchain e Web3 do Villemor Amaral Advogados.
“A circular trouxe um recado claro: no sistema registral brasileiro, enquanto não houver lei federal específica, não se pode vincular a matrícula imobiliária a tokens digitais”, afirma a advogada. “Qualquer tentativa de dar efeito jurídico registral a uma tokenização ficará bloqueada.”
Arthur Coelho, CEO da Tokeniza, avalia que a decisão da CGJ configura uma reação à Resolução nº 1.551 do COFECI (Conselho Federal de Corretores de Imóveis) e não à tokenização em si. No entanto, Arthur reconhece a necessidade de harmonização entre a prática cartorial e a evolução do mercado:
“No nosso entendimento, trata-se de um movimento pontual, que não deve se espalhar pelo Brasil. Pelo contrário: órgãos federais e autarquias têm avançado no reconhecimento da tecnologia como forma legítima de registro e negociação.”
Publicada no Diário Oficial da União em 15 de agosto, a resolução do COFECI tem como propósito regulamentar o credenciamento, funcionamento e supervisão das Plataformas Imobiliárias para Transações Digitais (PITDs) e dos Agentes de Custódia e Garantia Imobiliária (ACGIs), além de normatizar as próprias Transações Imobiliárias Digitais.
IRIB questiona competência do COFECI para regular mercado de tokenização
A circular está alinhada à nota técnica publicada pelo IRIB (Instituto de Registro Imobiliário do Brasil) questionando a competência do COFECI para legislar sobre matérias de Direito Civil e Registros Públicos. Segundo o documento, a Resolução 1.551 é inválida por legislar sobre matérias de Direito Civil e Registros Públicos, que são de competência exclusiva da União.
Para Anna Lucia, os argumentos do IRIB são juridicamente consistentes dentro da lógica da hierarquia normativa:
“O COFECI, como conselho profissional, não pode criar regimes jurídicos de tokenização ou definir quem credencia plataformas de ativos. Parte disso é matéria de lei federal, outra toca em competências de diferentes órgãos — Banco Central, Comissão de Valores Mobiliários (CVM), Conselho Nacional de Justiça (CNJ) e o Operador Nacional do Registro Eletrônico de Imóveis (ONR) — a depender do modelo de negócios.”
No entanto, a advogada ressalta que a resolução do COFECI apresenta uma “arquitetura moderna de governança, sandbox e compliance que pode, sim, servir de base e inspirar uma futura legislação.”
A advogada acrescenta que a ausência de legislação específica sobre o setor motiva iniciativas que têm o intuito de preencher o vácuo regulatório, como a do COFECI. “É um sinal de que o mercado está pronto para dar esse salto, ainda que os instrumentos jurídicos não estejam”, aponta.
Lei dos criptoativos não contempla tokenização imobiliária
A nota técnica do IRIB destaca que o Artigo 3º, inciso IV, da Lei nº 14.478/2022, que regula o mercado de ativos virtuais no Brasil, exclui de seu regime as “representações de ativos cuja emissão, escrituração, negociação ou liquidação esteja prevista em lei ou regulamento.”
O IRIB enfatiza que bens imóveis e quaisquer direitos reais sobre imóveis estão incluídos nessas exceções, por serem regidos por legislações específicas. Portanto, não são passíveis de representação por ativos digitais.
Segundo Anna Lucia, na prática, um token lastreado em um imóvel não representa o imóvel em si, mas apenas um direito sobre ele. O token só ganha eficácia plena com o registro em cartório.
Essa lacuna mostra que o modelo registral precisa se abrir para tecnologias de representação digital, mas isso só poderá ocorrer via lei federal. E esse será um desafio enorme, porque mexe no coração do sistema de propriedade brasileiro,” acrescenta a advogada.
Anna Lucia conclui que tanto a decisão da CGJ quanto a nota técnica do IRIB não apontam para uma rejeição explícita da tokenização imobiliária, mas sim que, sob a legislação em vigor, “apenas o registro público gera efeitos reais sobre os imóveis.”
Segundo ela, isso não significa que a tecnologia deva ser rejeitada, uma vez que não pretende substituir o sistema vigente, mas sim complementá-lo:
“Os registradores são os atores que mais têm a ganhar se souberem incorporá-la ao sistema, criando interoperabilidade entre blockchain e matrícula.”
Arthur, CEO da Tokeniza, afirma que a circular da CGJ não impede a inovação, mas reconhece que maior clareza regulatória traria benefícios ao setor:
“O desafio é alinhar inovação e segurança sem travar a competitividade brasileira. Nossa leitura é que a regulação vai amadurecer nesse sentido, não retroceder.”
Conforme noticiado pelo Cointelegraph Brasil, a tokenização de ativos reais tem potencial para conferir maior dinamismo a mercados pré-existentes ao automatizar fluxos financeiros, reduzir custos e ampliar o acesso ao crédito para investidores e empresas.
